Au cours du mois d’août dernier était lancée une grande concertation publique à destination des acteurs du logement. Organisée par le Ministère de la Cohésion des territoires, elle visait à recueillir l’avis des professionnels concernant le devenir de la construction en France.
Au terme de cette concertation, un projet de loi voyait le jour concernant l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). Présenté en Conseil des ministres le 4 avril dernier, le projet de loi ELAN fera l’objet d’une première lecture au Sénat au début du mois de juillet.
Parmi les 66 articles de la loi ELAN, quels sont ceux qui concernent les propriétaires à proprement parler ? Dans quelles circonstances l’encadrement des loyers refait-il surface ? Qu’est-ce que le bail mobilité ? Pourquoi supprimer les mentions manuscrites des actes de caution solidaire ? Comment concevoir une VEFA qui soit à la fois plus permissive et plus sécurisée ?
L’encadrement des loyers fait son retour
Celle que certains surnomment loi Mézard donne une nouvelle chance au très controversé encadrement des loyers.
Cette mesure sera prise sur décision préfectorale et concernera uniquement les zones géographiques où la demande locative est en berne. Contrairement à la loi ALUR, qui, la première avait instauré ce procédé, la loi ELAN prévoit des sanctions à l’encontre des propriétaires-bailleurs ne respectant pas les plafonds d’encadrement : amende, remboursement des loyers trop perçus, etc.
L’encadrement des loyers, qui avait été annulé par les Tribunaux de Lille et Paris en 2017, fera son retour dès 2019 et sera en application pendant 5 ans, à titre expérimental. Comme pour les mesures qui concernent le logement neuf, ce sont les grandes aires urbaines qui sont visées par l’encadrement des loyers et pourront adopter volontairement la démarche.
Dans ce contexte, les agences d’urbanisme feront office d’observatoire des loyers et permettront d’instaurer les plafonds en fonction de la tension du marché immobilier.
Pour ce qui est de la location de courte durée ou location touristique, les propriétaires devront impérativement transmettre aux communes qui en feront la demande, le décompte du nombre de nuitées facturées, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Pour s’assurer que cela soit respecté, le gouvernement prévoit des sanctions pour les particuliers ne respectant pas les obligations d’enregistrement de l’activité (5.000€ d’amende civile) ou de déclaration des nuits ayant fait l’objet d’une location (10.000€ d’amende civile). Ces sanctions viennent en sus des amendes appliquées pour locations illégales, c’est-à-dire pour lesquelles le changement d’usage n’a pas été déclaré (50.000€ par logement).
Les plateformes de location du type Airbnb ou My Nomad Family se verront elles-aussi sanctionnées à hauteur de 50.000€ si elles en venaient à manquer à leurs obligations (notamment mention du numéro d’enregistrement) .
À qui s’adresse le “bail mobilité” ?
Il en est question depuis la campagne électorale, le bail mobilité s’adressera aux étudiants, aux professionnels en stage ou en formation ainsi qu’aux travailleurs saisonniers. Ce profil de locataires a en commun d’avoir besoin de vivre dans un logement meublé, pour une durée relativement courte.
Dans ce contexte, un bail spécifique sera mis à disposition des propriétaires-bailleurs : le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois sera non-renouvelable et fera fie du dépôt de garantie autrefois exigé des locataires.
Pour éviter que la suppression de cette somme d’argent ne vienne entacher la confiance du bailleur envers son locataire – le dépôt de garantie permet de couvrir les éventuels manquements financiers de ce locataire – la caution locative gratuite VISALE, financée par l’État en partenariat avec Action Logement, se verra généralisée.
“VISALE s’adresse aux jeunes jusqu’à 30 ans ainsi qu’aux salariés de plus de 30 ans ne bénéficiant pas encore d’un CDI confirmé. Grâce à cette garantie fiable, et gratuite, ils trouvent plus facilement un logement en rassurant leur futur propriétaire” – Action Logement.
Le bail mobilité sera résiliable selon un préavis d’un mois, sans motivation de la part du locataire.
Les mentions manuscrites disparaissent des actes de caution
Dans l’optique de simplifier la procédure de mise en location, le Ministère de la Cohésion des territoires a pris le parti de supprimer les mentions manuscrites d’engagement et de responsabilité de la caution solidaire.
“La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part “ – Service-public.fr.
Ces mentions présidant l’engagement et la responsabilité de la caution solidaire seront désormais inhérentes à tout bail, ce qui évitera les oublis et les inexactitude causés par les écritures manuscrites. La caution solidaire n’aura plus qu’à signer le document qui s’apparentera à un bail type. Cela permettra également de passer à une dématérialisation des baux qui engendre une accélération certaine des démarches.
La VEFA fait sa révolution
Dans son chapitre intitulé “Simplifier l’acte de construire”, la future loi ELAN donne la possibilité aux acquéreurs d’un logement de type vente en l’état d’achèvement (VEFA), de garder pour eux la faveur de certains travaux d’installation ou de finition tels que :
- montage de la cuisine,
- installation des sanitaires,
- pose des revêtements au sol.
Pour ce faire, il sera toutefois impératif qu’une clause du contrat passé entre le vendeur et l’acheteur notifie cette possibilité. En cela, la VEFA gagne un avantage qui était jusque là réservé au contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). Évidemment, comme c’est le cas pour les CCMI, l’acheteur qui changerait d’avis pourra finalement faire exécuter les travaux par le promoteur.
Autre nouveauté dans le cadre de la VEFA, le projet de loi ELAN tend à sécuriser l’achèvement du logement en cas de défaillance du vendeur / promoteur / constructeur. Aussi, dans le cas d’une “absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble”, une garantie financière pourra être déclenchée pour permettre à l’acquéreur d’être livré en temps et en heure.
L’objectif du projet de loi ELAN est de “construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d’offre”, de “répondre aux besoins de chacun et protéger les plus fragiles” et enfin d’ “améliorer le cadre de vie” des Français.
